案例

周先生和吴女士系夫妻关系，两人共同购买了一套商品房，挂在他们10岁的儿子小周名下。经查，小周并无独立的经济收入。周先生和吴女士委托中介出卖这套房时，吴女士和儿子小周作为出卖人在合同上签了字，购房人A先生在房子买卖合同上签字后，按约支付了定金及房款。2个月后，该房所在小区被划入学区，房屋出售、出租的价格均大幅上涨。吴女士非常后悔，很想将房屋要回来，故其到法院申述确认房子买卖合同无效，理由是：出卖房屋的行为未经小周的父亲周先生同意；同时，出卖房子不是为了未成年子女小周的利益。对此，A先生自然不同意，认为就是因为房屋价格上涨，吴女士才会找出上述借口，双方遂引起争议。

父母出卖未成年子女名下的房产是否有效？

解答

吴女士的诉求反映了本案中存在的两个关键问题：其一，出售挂在未成年子女名下的房子，是否需要父母都同意，房屋买卖合同才有效；其二，出卖房屋不是为了未成年子女小周的利益，买卖合同是否就必然无效。

对于第一个问题，我们认为，吴女士是小周的法定监护人，有权代理小周进行民事活动；同时，没有法律法规对一方监护人独自代未成年人请求房屋权属变更作出禁止性规定。因此，出售房屋并不需要未成年人的父母一致同意。所以，本案依循公平、诚实信用的准则，购房人A先生的合法权益应当得到法律保护。

对于第二个问题，我们认为是本案的核心问题，这与《民法典》第34条的规定有关。该条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。因发生突发事件等紧急情况，监护人暂时无法履行监护职责，被监护人的生活处于无人照料状态的，被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为被监护人安排必要的临时生活照料措施。”法律规定，监护人有权也应当对被监护人的财产权利进行保护。但是这并不意味着监护人与购房人一旦产生争议，就可以“维护被监护人利益”为由，请求合同无效，而是应当具体分析。就本案而言，首先，从该房产的来源来看，小周没有独立的经济收入，其日常生活的费用均来自父母供养，据此可以认定诉争房屋的资金来源于监护人父母，该财产由其父母管理，其收益也由父母自由支配。其次，购房人A先生与吴女士事前并不认识，本次的交易是通过中介公司达成，而且交易所约定的价款是符合市场行情的，不存在双方恶意串通损害未成年人小周利益的情况。此外，从另一个角度看，A先生作为善意买受人，其很难知道作为监护人的吴女士出卖该房屋的真正目的，在完成交易之后，仅凭吴女士自述即认定交易损害被监护人的利益而无效，对A先生而言系属不公，也不利于交易的安全和稳定，而且有滥用未成年人利益保护之嫌。

综上，在案设的情景中，吴女士的卖房行为不受被监护人的父亲不知情的影响，其处置房屋也难言损害未成年人小周的利益，所以在本案中吴女士出卖挂在小周名下的房屋是有效的。当然，实践中也存在其他情况，例如小周的房屋是其以自己的经济收入购买，或者是完全受他人赠与，那么一般情况下，小周的父母就不能出卖房屋，除非能够证明出卖房屋所得的售房款有利于小周的利益。