粤港澳大湾区内城市互联互通讲求人流、物流、资金流、讯息流，并带动不同行业发展，其中物流仓对区内货物中转分拨担起重要角色，顺丰控股旗下物流物业公司顺丰房託（2191.HK）把大湾区所在的华南地区视为业务重镇之一，执行董事兼行政总裁翟廸强直言，华南区内物流地产供应少且需求不断增加，抗跌力较其他地区强，面对经济欠佳行业受压，该区物流仓的租金及出租率较华北及华东等地稳定，待市况明朗后拟明年向母企洽购湾区项目。

面对经济下行，翟廸强表示，现时不论新旧租客都对租金较为敏感，物流地产行业经营相对较稳定，一个100万方呎的场地只由少量租户使用，租客及租金的稳定度会较高，不似写字楼或商场要处理多个租户招商及管理般複杂，就算面对大环境经济欠佳，各行各业都受影响，只要租户认为物流仓适合，其流失的风险较低。

区内空置率仅单位数

翟廸强续说，物流地产的供求关係密切，内地整体市场面对较大困难，因部分地区供应过剩出现下行压力，华北市况差、华东亦有挑战，而华南尤其大湾区相对较好，区内物流仓的空置率只有单位数，虽然租金较高峰时期有高单位数差距，但比起华东的租金自高峰回落三成不算太差。

华南的物流地产空置率较其他地区低【见表】，翟廸强解释，华南地区製造业很强，对物流仓的需求较高，而可用作物流仓的土地不多、新供应少，需求则持续增长，所以短期内华南尤其是大湾区别具吸引力，因大型跨境电商及製造业对物流仓有一定程度的需求；华南製造业出口经验多，海关很有效率，吸引大型企业扎根广东出货，令华南的物流仓市场环境相对其他地区好。

香港过去十多年物流仓供应非常少，反映需求没有爆炸式增长，但面对经济不景时，空置率仍可维持健康水平，未来两三年都不会有大变化，儘管一定有租金压力，明年租约到期或要下调租金，但不太担心要靠减租去找租客。

顺丰房託旗下4个项目合共近42.77万方米，当中80.2%都是由顺丰集团（下称集团）租用，位于佛山的物业更近乎100%由集团使用，翟廸强称，公司虽然是独立上市，但方向上会尽量帮助集团，租金方面一定要按照市况釐定，故公司会尽量做好服务及配套，让租户营运得更流畅，分担不论是内部或第三方租户的压力。

顺丰房託多次提及有留意大湾区项目的收购机会，翟廸强坦言，收购会较小心，儘管减息周期开始，惟次数及减幅仍要留意，而且地缘政治上，战争或政治选举对市场带来的风险很高，故不会积极部署收购，会持续做好风险管理工作，所以公司维持全数贷款定息，包括四成长期定息及六成短期定息，以避免市场波动。

重点关注物业质素

翟廸强指出，大湾区物流仓放盘不多，加上难以判断何时是低位，公司不会做短期投机活动，重点是关注物业质素；进行收购时优先考虑集团的项目，因为「自己人」比对资料研究会较方便，而且有实力强的租户，相对较稳阵；集团在大湾区有5至6个项目接近完工，适合公司考虑，但实际要视乎市场环境，待市况明朗、资金成本合理，明年将再作部署。

採访、撰文：陈远威