9月5日，有消息称碧桂园完成两笔合计2250万美元的境外债票息支付，《证券日报》记者从碧桂园处确认了此事。据了解，这两笔境外债票息本应于8月7日支付，但当时碧桂园方面并未如期支付，这也令公司陷入不小的偿债风波，目前该笔票息已在30日支付宽限期内支付。

　　“在宽限期内完成两笔合计2250万美元的境外债票息支付，意味着碧桂园没有出现实质性违约。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，此举意味着碧桂园在积极自救，全力以赴化解阶段性流动压力，对公司恢复正常经营存有决心和信心。

　　流动性危机暂时解除

　　上述两笔债券均在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，其中一笔为票息4.2%、期限5.5年的可赎回债，将于2026年2月6日到期；另一笔为票息4.8%、期限10年的可赎回债，将于2030年8月6日到期。

　　“公司按时偿还该债券票息，挽回部分市场投资人的信心，有助于修复此前因偿债风波所导致的项目销售端的观望情绪。另外，公司此举也向市场传递了其自身仍然具备应对流动危机的能力。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示。

　　此外，在境内债方面，公司近期也迎来好消息。碧桂园方面向《证券日报》记者透露，公司首只境内债“16碧园05”的展期方案9月2日获得通过。根据展期方案，“16碧园05”本金展期三年，每个账户先付10万元，到期偿付利息。具体方案为：债券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金），第12个月支付10%的本金；第24个月支付15%的本金、第30个月支付25%本金、第36个月支付剩余44%的本金。

　　据了解，该笔私募债券也是碧桂园未来一年内境内债余额最大的一笔债券。对此，刘水表示，两件事的圆满达成，表明碧桂园流动性危机暂时解除。但是，碧桂园后续的销售回款压力及偿债压力仍较大，需要加大铺排销售及及时补充融资，减小资金压力。

　　关荣雪表示，虽然当下碧桂园处于暂时的利好时期，但鉴于公司明年初将迎来境外债的到期小高峰，因此流动性压力还未完全纾解，不排除市场担忧情绪犹存。

　　股价几近翻番

　　值得一提的是，随着各地“认房不用认贷”政策相继落地，近期多个地产股迎来大幅上涨，其中，碧桂园股价也自8月底的0.69港元/股一路上涨至1.22港元/股，近乎翻了一番。

　　“8月底房地产政策优化节奏加快，其中，一线城市房地产市场反应积极，带看量和成交量出现明显变化。北京、上海近几日带看量增加显著，市场活跃性在快速提升。”刘水表示。

　　“对于房企来说，销售或将迎来显著改善。”关荣雪表示，近期证监会还提出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的措施，对房企释放正向信号，支持房企合理融资需求，整体来看，当下房企面临的销售及融资环境都在逐步改善。

　　易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，股价上涨说明市场前景的变化，也说明企业的基本面在持续改善，且低估的价值被认可。

　　“近期房企在债务重组、恢复经营等方面取得明显成效，如融创北京项目壹号院开盘当日销售额达52亿元，企业的销售等经营活动在快速恢复。”刘水表示，这也给了投资者更大信心。

　　“相比过去几次地产股波动，此次上涨的股票数量多、上涨幅度大，积极的反馈说明投资者的信心正在逐渐回来。”严跃进表示。（来源： 证券日报）

在“互联网+金融”的创新战略提出之初，每个平台都认为在做“难而正确的事”，他们也坚信所属平台正在打通以往闭塞的融资通道，提高各个行业的资金使用效率，也都认为中国的格莱珉银行将出于自己之手。

尤努斯对格莱珉银行的中国“学生”很失望。“在孟加拉国，我们的利率从来没有超过20%”，格莱珉银行模式的初衷是扶贫，但其规则在国内修改过后则成为各个行业中的重要融资平台与套利工具。

在出借时，没人清楚收益到底怎么来的，理财也不过是0和1的对赌。高利率产品的背后是高收益与高风险，前者由行业支撑，后者由用户承担。

房地产行业的表外融资工具

11月4日，由锦恒财富发行、佳兆业担保的多款理财产品出现兑付逾期，涉及金额约127亿元，大多投向佳兆业所属地产项目，投资者聚集在深圳嘉里中心向佳兆业寻求兑付方案。

回不来的郭英成向投资人连线：佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间，会尽快给出方案。

在地产行业，类似锦恒财富与佳兆业的合作很多，大多已经成为了房企的专属融资工具。

不少千亿级房企都有供员工及客户的内部理财平台，头部房企近期曝出内部理财兑付逾期，但由于主要用户为内部员工，影响范围已经得到控制。

房企与信托、财富公司进行通道合作，成为其既能够控制风险牵连，又可以融资的重要渠道。

房企表外融资大致分两类：一类为投资人将资金交给信托公司，由信托公司集合资金向融资方，发放贷款或股权投资，融资方向信托公司提供房地产作为担保；另一类为投资人集合资金共同组建基金机构，以机构向房地产企业进行投资，投资的形式是股权投资。

房地产信托由于融资范围较广，因此备受房企所青睐，投资标的经过财富公司“切割”后，其低门槛的投资额度也被多数人定义为理财。

碧桂园与汇联金融是否毫无关联

碧桂园与汇联金融的合作源于一场“众筹试验”。

2015年7月18日，汇联金融旗下的汇联汇理财联合碧桂园推出“众筹宝”，“可尊享优先选房提前派筹排号、额外99折或97折购房优惠和购房本金享5%年化投资收益三大优惠。”

这是碧桂园与汇联金融的首次公开合作，“众筹宝”对于地产项目公司而言，既可以提前锁定客户，也可以预收部分款项，预收款项的资金成本远低于公开市场。

而后，碧桂园与汇联金融的合作继续扩大。2016年6月6日，碧桂园与汇联金融再次合作，碧桂园在深圳龙岗获取260万平米的项目，汇联金融则为项目开发提供资金。

作为重资本行业，房企对于金融资本的依赖性很高，汇联金融在碧桂园眼中并非“野蛮人”，但同当年的宝能系效应类似。

碧桂园既能以汇联金融为通道筹集资金，又因仅为合作关系，也能够及时“切割”风险，这段合作并未持续太久。

2020年12月8日，汇联金融发布公告称，汇联金融董事局主席、行政总裁兼执行董事郑伟京，执行董事郭婵娇以及3名雇员于2020年12月7日被深圳市公安局南山分局拘留。

深圳市公安局南山分局发布《关于“汇联汇理财”平台案件情况的通报》称：“因汇联汇理财平台无法在区P2P网贷风险应对专班督导下兑现清退承诺，为保护投资人的合法性权益，惩治犯罪，经综合评估，南山警方于2020年12月3日依法对深圳汇联互联网金融服务有限公司立案侦查。”

汇联金融宣称向房地产行业提供“全产业链金融服务产品”，从前期土地招标到中期开发建设，再到后期房产销售入住，整个地产开发的全流程汇联都有金融业务可以提供。

在提交清退申请时，汇联汇理财出借人数约8000人左右，未兑付本金大约7.7亿左右，其中有相当比例的碧桂园员工及家属。

面对声讨，碧桂园公告称：“营销中心使用的金融产品与本次良性退出，没有直接联系；要求所有项目立即停止与汇联所有金融类产品合作。”

碧桂园与汇联金融并无股权相关，但汇联金融与碧桂园确实在多重合作，如深圳市碧桂融鑫三十七号投资管理合伙企业、深圳市碧桂融鑫三十六号投资管理合伙企业，最终投资方向也是碧桂园的项目公司。以“碧桂园荣汇”为例，汇联金融通过有限合伙基金，持有项目公司25.2%的股份。

汇联金融所参股的碧桂园项目多数股权结构为：汇联金融发起的有限合伙公司作为小股东，碧桂园城市公司作为大股东。汇联金融在同碧桂园的合作中更像是一家基金机构，以信托形式吸收资金，再以基金形式入股项目公司。

随着汇联金融的被查，碧桂园失去了这条体外融资通道。时至今日，我们仍然能看到数量众多的出借人在微博之上控诉，但在公司法之上，碧桂园无责。

房企的“表外融资”不会消亡，只会轮番坐庄。

碧桂园也有旗下的自融平台。2016年上线的碧有信为碧桂园旗下平台公司，其资金来源主要是碧桂园业主、自身员工和其他投资者。

碧有信业务包含供应链金融产品、社区场景产品、与各类基金保险等合作。当时的CEO戴凯公开表示，“碧桂园业主数量有望在今年年底达到500万，大量业主都将成为潜在用户”。

2017年8月，碧有信的网贷业务由旗下碧有贷承接，后者由华惠金服运营，华惠金服的主权所属由三方构成，其中佛山市顺德区华优企业管理有限公司持股45%、广东碧桂园物业服务股份有限公司持股30%、上海傲屹投资管理中心持股25%。

碧有信所推出的理财产品期限不同收益也不同，大致年化收益率大致在7%左右，以理财筹集资金后再以增资方式成为碧桂园项目公司股东获取收益。

清退政策趋紧，2020年年末，碧有贷发布公告称，碧有贷平台的借贷项目已全部完结，出借人本息资金已全额实现回收。

图片来源天眼查官网截图

碧有信的高管名单中仅有戴凯与靳士伟两人，戴凯也在担任华惠金服董事，靳士伟则曾任喜鹊财富高管，而喜鹊财富旗下的喜鹊宝仍旧是碧有信app中的主要理财通道。

碧有信仍然在为碧桂园的区域公司提供融资支持。

2020年年中，怡宁集团、碧桂园云南区域、碧江控股·碧有信签署合作协议。按照协议，碧江控股·碧有信将在未来五年内向怡宁集团、碧桂园云南区域的合作投资建设项目提供不少于30亿元的融资支持。

如今的碧有信更像是各路基金的分销平台，整合了一众券商、基金产品。

不少原恒大财富员工转投碧桂园门下，其朋友圈中所发布的30万起投、7%收益的理财产品，我们在碧有信app难以看到，其所发布的理财推荐图中也并无“碧桂园”字样。

房企的融资需求一直会有，房企与通道公司在隐秘角落会继续操盘，风险不会消失，只会分摊在每一位理财用户身上。