大家都知道，个人房贷利率由“LPR+加/减点”构成。11月1日起，存量房贷的“LPR+加/减点”都调整了更新方式，不必再等一年，可以及时享受到最新最快的优惠政策。

1月1日或贷款发放日是各位贷款人“刷新”LPR的日子，也就是每年调整一次。近年来，LPR调整频繁，容易造成新老房贷利差过大等情况。

好消息是，从今天（11月1日）开始，不用再苦等一年，新发放房贷贷款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。

大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。

值得提醒的是，大多数银行规定，在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，没有“后悔药”。

问题来了，三个月、半年、一年，该怎么选才“划算”呢？

这有点考验个人的预期判断。

• 如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；

• 如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。

但未来是加息还是降息呢？

近几年似乎比较好判断。中长期的存款利率“倒挂”，部分银行三年期利率比五年期更高，银行压低长期存款的利息成本呵护利润空间。但同时，三年期和五年期“倒挂”的利息差别也在缩小。

房贷利率还有多大的下降空间呢？而且个人房贷动辄是二三十年，把预期再拉远一点呢？经济政策会随着社会发展而调整变化。未来就像阿甘的巧克力盒子，你不知道下一颗是什么味道，也不知道是加息还是降息。

长沙市民潘先生了解政策后，决定将重新定价周期调整为三个月一更新。他的房贷是20年期，已经不剩几年还款时间，调整为三个月的期限后，就能更快享受到降息优惠。“就算后几年进入加息时间，那意味着经济发展得更好了，我相信我也有更多收入来承担房价压力。”

95后吴女士去年才贷款买房，和潘先生一样，她也想调整为3个月。“我现在是商贷，打算之后换成公积金贷款。我觉得房贷利率近几年还是会下调的，先争取眼前的优惠吧。”

不止是LPR，贷款人还可以与银行协商调整加点。

什么情况可以协商调整呢？当新旧房贷的差距拉得足够大的时候。

银行给了一个判断标准：存量房贷与新增房贷利率偏离度超过30BP。央行以后每年1月、4月、7月、10月末都会在官网公布全国新房贷的平均利率，帮助大家进行判断。

下调的幅度，根据重新约定的加点，不得低于全国新发房贷平均加点+30个点。且不低于所在城市房贷利率加点政策下限。

中国银行举了个例子——

假设借款人的贷款利率为LPR-20BP，央行最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到对应季度(即7月份至9月份)公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（3.33%-3.85%）。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP(-52BP+30BP)，借款人的贷款加点值为-20BP，高于-22BP，则可申请下调至-22BP，下调后的贷款利率为LPR-22BP。

不过，上个月刚调降了存量房贷利率（LPR-30BP），想要再触发下降条件，还要再等上一段时间了。

潇湘晨报

（来源：潇湘晨报）