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领取“从0开始学理财大礼包”

大家好，我是简七产品研究组的Frank。 最近我发现，身边不少刚接触理财的朋友，看到繁杂的理财产品就头痛：

基金和P2P有什么区别？ 我在支付宝/微信理财通上买的理财，靠谱吗？ ......

*本文提及的产品，仅为分析示例，不代表投资建议

关注点1：产品发行方
就拿大家经常用的支付宝来说，在“财富专区”，我们可以看到这样一款产品：

第一步，我们要先看它的产品发行方。

这就像我们出门吃饭的时候，经常能看到饭店里，会把自己的《餐饮服务许可证》《卫生许可证》等等证明挂在墙上一样。
看到这些证明，我们就知道这家店是有经营资质的，是相对安全放心的。 投资这件事，也是一个道理。
对于任何一笔投资，我们都有必要检查一下它的产品发行方的经营资质、是否受到国家的监管。
如果不受金融监管，出问题的概率就会很大。
一般来说，在咱们国家，你常能接触到的金融机构，主要有这么几类：

- 银行 - 保险公司 - 基金公司 - 证券公司 - 银行/券商子公司 - 养老金管理公司

关注点2：产品类型

第二，我们要关注下这款产品，到底属于什么样的产品类型： 是金融机构直接找你借钱呢？ 还是它代你去做投资呢？
不同的产品类型，风险特点大不一样。这里，为了让你对市面上的理财产品，有个整体的印象，我给你画了一张理财产品地图，基本上涵盖了市面上比较常见的投资品。

从这张图中可以发现，有些类别的产品风险比较明确，比如银行存款、券商收益凭 证。 它们本质 上都是金融机构向我们借钱，因此这类产品风险是较低的，很好判断。 但有些产品，比如银行理财、券商资管计划、投连险、保险资管计划等，它们的风险跨越了低、中、高三个级别。
这是因为，这些产品本身可以投资的范围非常广泛，要具体产品具体分析，一定要查看它的产品说明书，才能判断它的风险程度究竟如何。还是拿这款产品来说，这是一款养老保障管理产品。简单理解，投资这款产品，就是把钱交给“养老金管理公司”，让机构替你做投资。 而产品具体投资了什么、风险如何，我们不能从名字直接判断出来，这就需要你再深挖一下产品的具体投向和风险等级啦。

关注点3：产品风险等级及投资方向

这一步，有点难，但大家不要太担心，现在像支付宝/微信理财通/京东金融等平台，都对理财产品的风险情况，提前做了分类和说明。 我们在产品界面，一般都能看到风险提示。
比如这款产品，我们可以看到它属于“中低风险”类型，可以先做个参考。至于具体情况，你不妨再从产品的投资方向上，做个验证。 比如，你可以查查产品说明书，看具体会把你的钱投到哪些方向。 根据说明：这款产品主要投资流动类的、固收类的、信用等级高的不动产资产。总的来说，产品不保本，但运行相对稳健，是中低风险的产品类型。

关注点4：收益和交易规则

好啦，判断完前面几项，你大致能了解到，这款产品是个中低风险、运作比较稳健的产品。而像收益、交易规则等更基础的信息，你可以放在最后再去要关注。 我们看到产品“成立以来年化收益4.63%”，这个数字，是将产品成立至今的历史收益，换算成年化收益而得来的。 换句话说：这个收益只能代表历史情况，不代表未来。只不过，因为产品投向风险较低，一般来说变化不会很大，所以是有一定参考价值的。而具体的投资规则：什么时候开始计算收益、到期后怎么取出等等，详细信息你可以查看产品说明，我就不具体介绍啦。

总结
好啦，到这里，我们经过4个步骤，就已经基本判断出来产品的风险、合规情况。再来总结一下：

关注点1：产品发行方 关注点2： 产品类型 关注点3： 产品风险等级及投资方向 关注点4： 收益和交易规则

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限时返场，抓住最后一波优惠

来源：雪球App，作者： 贫民窟的大富翁，（https://xueqiu.com/7318086163/141582782）

开年以来，根据人民法院公告网显示，2020年元旦至今，40天时间内，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算。这些企业大多为小型房企，有的公司融资渠道狭窄导致资金链断裂，项目停工，无法如期交房；有的企业法人涉案在押，让不少买房人蒙受损失。

在这样的背景下，开始了轰轰烈烈的全国“75折”销售，并配合无理由退款、保价等手段，声势震惊全国，真实情况是什么样呢？恒大是真心实意降价销售吗？本文和大家聊聊我的看法。

一、“75折销售”只是一个营销事件

的此次促销劲爆全国，起因是许家印签发的一份秘密内部文件。

《通知》传达的主要精神是：2月29日之前，恒大全国在售楼盘可享75折优惠，尾盘可再享受额外优惠，97折或94折。总体算下来，最高优惠可能到7折。如果分期付全款，不走银行按揭，还有额外优惠。

事实是这样吗？一直关注的朋友可能心里有数，打折，从来就是恒大的套路，可以说一年365，天天在打折，2016年就有8折，2018年底住房9折+商铺8折，2019年8月推出过500多个楼盘7.8折，春节打折、国庆打折、集团周年打折，甚至于你随便一天去，恒大也有个94折或者96折等着你。

效果怎么样呢？可能就是刷猴了，作为一名热心人士，大富翁是亲力亲为，实测了几个楼盘便失望满满，再结合朋友的几个测试，对继续测试就失去了信心。

这里随便举几个案例，北五环的恒大华府项目，上海青浦的御澜庭，汕尾、清远的项目等等，其实想想就明白了，硬的方面有政府备案价在限制，你75折是等着被约谈吗？软的方面也没看见前期业主闹事啊。所以，大家洗洗睡吧。

个别楼盘确实有优惠，但是幅度很小，把的实际售价和周边的房子比一比就知道了，恒大一贯的风格是（很多楼盘）位置偏、配套差、价格贵，质量“土豪风”。我应该不会成为恒大的客户，可能港股的股东会喜欢，毕竟，会玩啊。

那么，话说回来，除了定位于一次营销事件外，恒大真的愿意降低出售吗？我认为是的，面临巨大的现金流压力，作为一家高杠杆公司，它就是从“玩刺激”中过来的。

第一个，业绩对赌压力

根据恒大地产和披露的公告，中国恒大经与第一批及第二批战略投资者签订补充协议，一致同意将700亿人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期，与第三批战略投资者600亿股权投资约定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。另外，“2017年、2018年及2019年的每一个财政年度根据彼等各自持股百分比将其净利润的最少68%以现金股息分派予其股东”亦将适用于2020年财政年度。

通过承诺业绩引入战略投资者，这些投资人是来吃肉的，就三个要求：大比例分红、业绩承诺和回归A股，为什么要回归A股呢？因为港股股民觉得恒大太激进了，风险高，给的估值低，A股韭菜多，到时候吹一吹，无数扛把子接盘，战略投资人可以顺利退出，把“价值投资”的帽子留给想发财的A股小散户。

回A不说，分红和业绩承诺对于恒大都是要命的事情，如果达不到就会面临超大金额的“退股还钱”的命运，资本市场因为业绩对赌企业所有权易主甚至关门的事情还少吗？所以，面临的不是一个赚多少的问题，是一个生存的问题。卖房子是唯一的出路，自然越多越好，越快越好，少赚点就少赚点吧。

二、债务和现金流压力下的恒大现状

在业绩对赌中，“2017年、2018年及2019年的每一个财政年度根据彼等各自持股百分比将其净利润的最少68%以现金股息分派予其股东”亦将适用于2020年财政年度。这是非常要命的，我们知道中国的房地产是一个高周转、高杠杆的企业，拿地、卖房、再拿地、再卖房，这是一个无穷循环的链条，企业要扩张、地价在上涨，企业每次拿地都会需要更多的钱，可以说企业一直在缺钱中。这种高比例分红把现金拿走了，去哪里拿钱维持运转呢？

钱就三个来源，银行的、股东的、客户的，客户的钱就是房奴的，不说，银行的钱呢？不幸的是2019年来国家收紧了房企的融资，一方面额度小了，一方面成本高了。

这张房企融资图可以一窥行业的融资压力，2020年一月份中国恒大发债461.2亿元，主要为发行了60亿美元的境外票据，以及发行一笔45亿元人民币的公司债。

具体债务成本来说1月21日发布公告发行20亿美元于2022年到期的11.5%优先票据，发行20亿美元于2023年到期的12.0%优先票据，在国际降息的大环境下，这么高的优先票据利率就知道资金有多饥渴了，就这样，许家印自己还认购了其中的6亿，是一鱼两吃还是实在融不到资，老板自己上呢？这就不得而知了。

截至2020年2月16日，发行的尚未到期的海外债券规模超过200亿美元，利率大多都在8%以上，每年都有不小的付息压力。海外发行债务的成本较高，计算成本后负债的利率更高，这种高成本的负债反应了两个事情：第一，公司很缺钱，不是资产是现金，第二，资本市场不看好的偿债能力，所以需要采取优先票据的方式，需要高收益率来抵消其风险。

根据2019年中报，截至2019年6月30日，公司的资产负债率高达83.55%，负债总额1.75万亿，位列房地产行业之首（1.56万亿元，1.34万亿元），其中流动负债达到了1.26万亿元，同样居行业之首。

负债大、成本高，流动负债占大头，可以说已经陷入一个恶性循环了，这样的企业现金流极度紧张，必须时刻应对不断到期的债务。

如果一直这么转下去好像也不错，最多企业为债主打工而已。但是，但是，别忘了王首富。我现在要收紧房地产融资，你跑境外融资是几个意思？你在国内收割韭菜，去国外发行高成本美元负债？

于是，2019年7月9日，国家发改委发布778号文，要求房企海外债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债，这意味着发行人的新增项目，将无法通过境外债券市场进行融资，同时募集资金也不能调回境内用于开发或借新还旧。

最后，许家印是一个有着情怀的企业家，国家需要扶贫，他立马扶贫。国家需要慈善，他立马捐款。国家需要收紧海外投资，他赶紧从海外撤兵。国家需要搞足球，立马投入巨额资金，每年拿出1550万欧元请一个教练。国家需要排球，他直接将远在美国的排球教练郎平请回国，然后现在有恒大文旅，恒大新能源汽车计划，甚至不惜和贾总一起“为梦想窒息”（最后没成），这些都需要钱，只有钱，大量的钱才能让恒大这辆巨大的马车继续奔跑

在今年的疫情下，包括房地产行业在内的众多经济体被按下了“暂停”键，按钟南山院士的估计，疫情有望在4月份前结束，这也意味着2020年一季度几乎整体落空，曾经的春节返乡热销也没了踪影，房地产开发也停工了。恒大集团发文称，将集团春节假期延长至2月16日，2月17日正式复工！至此，2020年春节假期，从最初的18天延长至25天，比政府要求多整整一周，也再次刷新房企春节假期记录。同时，恒大全国1246个项目在2月20日前不得开工，全国1040个售楼部在2月20日前不得开业，具体开工、开业时间将根据疫情情况另行通知。

我相信任何一家高速运转，现金流紧张，负债高企的企业都会心里发毛，更何况一家房地产公司？心里肯定是愿意低价卖的。可惜了，这房价不是你想涨就能涨，也不是你想降就能降的，避免房价“大起大落”，有备案价和业主的双重压力，注定了恒大的“75折”促销只是一次营销事件而已，多少韭菜被收割就不知道了。

至于这次事件会不会引起降价潮，我认为降是肯定有的，但是和恒大关系不大，是行业和企业内部的需求而已。

Q：据报道，在疫情冲击下，有些地方的小型房企已经出现了资金断裂。但看港股内房板块，其实调整的非常小，您认为是什么原因？长期看，您认为此次疫情对内房股有何影响？

据报道，在疫情冲击下，有些地方的小型房企已经出现了资金断裂。但看港股内房板块，其实调整的非常小。

这也是一个有趣的问题。首先呢，这个小型房企资金断裂是一个很正常的事情。中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。这么多房地产企业有几个倒闭的不是很正常吗？

比如说，2019年的时候，人民法院公告网显示，“截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现。”

“数据本身没有意义。对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业的破产，算是所有行业里面比例最低。另外，从环比同比看，这个数据也没有明显增加。但这一现象被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。”张大伟说。

这说明现在大家对于这种信息的关注情绪面大一些，当然基本面肯定有，但是没有那么严重。比如，今年根据人民法院公告网显示，2020年元旦至今，40天时间内，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算。这些企业大多为小型房企，有的公司融资渠道狭窄导致资金链断裂，项目停工，无法如期交房；有的企业法人涉案在押等等。

那么为什么今年港股的房企股价都很硬呢？

随着土地市场的变化，对开发企业的综合能力也提出极强的要求，现阶段大型品牌房企的市场占有率越来越高，因此不用担心对市场有影响，一部分房企倒下了，一定会有新的房企进入，去占据空白的市场。

港股上市的房企们作为上市公司有比小房企们更多的融资渠道，资金压力小很多。

我们看房地产公司的负债，由于我国的房屋开发，允许开发商在没有完成工程建设的情况下，投资金额或者工程进度达到一定比例，就可以提前销售给购房者。所以很多开发商，在开工仅仅几个月之后，就有机会拿到购房者的全部购房款。这部分提前预售，还不能计入报表的购房款，就是合同负债。按照财务制度，这部分钱是要算作企业负债的，但实际上这些钱已经相当于开发商的自有资金了。大部分开发商是可以要求施工单位垫付一部分建设资金的，所以理论上他们只要支付了土地出让金，和一小部分销售费用、管理费用，就可以申请银行贷款和发行信托产品、公司债等等。

这种行业的特点使得房地产公司的经营负债比较多，为无息负债，基本上不用还本付息，是白拿的钱，这种钱在资产负债表上形成了企业的负债，其实企业的债务压力没那么大，其次，除了可以对上游客户进行“预收”，还可以对下游施工企业进行“应付”使得房地产企业可以在很高的负债率下无风险运营。

特别的，房地产公司进行一连串开发的时候，前面出来的钱可以投入下一个工期，循环开发，资金的利用效率极高，当然对现金流的要求也很高，这就是市场担心的由来。

换句话说，对于房地产公司，负债不是问题，现金流才是命根子。

我们想一下19年的案例，当时传说中企业的融资渠道出问题，资本市场一片惊慌，新城做了一件大事让投资人吃下了定心丸，什么呢？卖地皮。类似的案例还有王首富。

土地作为中国的一项资产抵押物，有很高的流动性，如果企业撑不下去可以卖地求生，这就使得企业的倒闭风险很低。

综上说，土地获取方式多样，资金渠道广，全国城市布局，产品控制能力强，人才储备多，房企们的倒闭风险很低很低。

再加上港股的房企们现阶段的估值已经很低了，比如，市盈率才11倍不到，市值2000亿出头，2019年合同销售5562亿元，权益销售3835亿元，未来三年的结算净利润近400亿，这样的企业现金流没问题，利润没问题，这个估值股价还能怎么跌呢？

现阶段TOP5房地产公司，目前行业集中度只有20%。这次疫情，侧面看加速了房地产企业集中化速度，现金流差的公司快速倒闭，相当于来了一次供给侧改革。未来行业两极分化，头部奇特会有更多的投资机会。

未来房地产行业应该有一些掘金机会，但是我不会参与，因为我不知道哪（几）家企业才是最后的赢家

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