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01

背景

马太效应在房地产行业中愈加凸显，一方面，头部房企营收和利润均保持稳定增长，万科、绿地控股、保利地产连续第6年稳居三季报营收、净利润前三甲。另一方面，由于金融机构涉房类贷款实行总量管控，有限的信贷资源被投放给龙头开发商以规避风险，融资端集中度提升，中小房企融资困难，资金紧张，房地产业不良贷款余额和不良贷款率持续攀升，中小房地产企业破产频现。

虽然房地产企业贷款成为不良资产频现，债务人无法完成项目建设销售回收资金，无法按期按量偿还债务，但房地产开发项目本身仍然具有较高的投资价值和开发价值，此类房地产开发项目被称为“债务困境式”特殊机会房地产项目，这其中却蕴藏着收益稳定且风险可控的特殊资产投资机会。我国房地产市场从2000年起步到现在已有20年的时间，即便中间有所起伏，但整体趋势向上。

特殊机会房地产项目是经济下行时期的投资机会，然而该类项目受地理区域和房产属性影响，流动性迥异，处置过程极度不标准化。快进快出的模式虽然拥有较高的流转速度，但是只能实现行业的平均收益，要深度盘整棘手项目实现真正的超额收益，需要管理人具备深厚的行业根基和专业判断，积累足够的经验和雄厚的资金实力，能有效整合各方面资源、把控风险，真正实现价值再造、“变废为宝”。

在此大背景下，启金教育和北京产权交易所，联合金卓资产、甲乙丙集团、平安信托、帕拉丁资产、合淘科技、鼎晖投资、恒安风控、常州云鼎、厚几集团、嘉鹏投资等多家特殊机会及地产投资领域资深专家和机构，于2020年9月25-28日在海南三亚，共同举办《房地产特殊机会闭门研讨及高级研修班》，4天的精彩内容与干货实务，诚邀各界人士一起加入，分享房地产特殊机会的行业盛宴！

02

闭门研讨会

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研讨会议程

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9月25日·闭门研讨会

08:00-09:00研讨会签到

09:00-11:30主旨发言

09:00-09:30

一、后疫情时代下房地产不良资产机遇与挑战

主讲嘉宾：刘 律

金卓资产创始人董事长

专业从事商业银行信用风险管理，累积管理和处置清收不良资产工作超过20年。

分别在三大银行总行，即中国银行总行工作12年，原深圳发展银行总行工作4年及广发银行总行工作7年，专业从事银行不良资产管理及不良资产处置清收工作，其中派驻美国中国银行纽约分行工作三年时间。

09:30-10:00

二、困境地产项目的盈利模式及盘活路径

主讲嘉宾：钟伦权

甲乙丙集团合伙人

曾任广东天伦律师事务所合伙人；九鼎地产副总经理；佛山创意产业园常务副总经理。

具有10年专职执业律师、5年房地产开发、10年产业园区运营、10年项目投融资经历。

在法律、不良资产、房地产开发、园区运营、项目并购重组、项目融资、私募基金管理有跨界经验。

10:00-10:30

三、信托公司视角下特殊投资机会发展与展望

主讲嘉宾：张艳如

平安信托特殊资产事业部总经理

拥有20余年银行、信托从业经验，从事不良资产管理、经营、处置及风险管理工作超过15年。

具有丰富的特殊资产运作及团队管理经验，对大湾区城市更新、特殊资产投资基金、资产证券化、网络平台运用等热点问题有深入研究。

10:30-11:00

四、上市地产公司抒困及特殊投资机会

主讲嘉宾：展 硕

四大AMC旗下证券公司总部投资部负责人

中轻企业投资发展协会副秘书长，原中国证监会、基金业协会处长

11:00-11:30

五、房地产不良资产盘活与地产开发运营相结合的特殊机会投资机遇

主讲嘉宾：严莹莹

帕拉丁资本合伙人兼地产基金总裁

在房地产收并购、特殊机会投资、地产基金、资产证券化等领域有着丰富的投融资经验，为LP带来了丰厚的投资回报。在加入帕拉丁资本之前，严博士曾服务于中国建设银行总行、碧桂园集团（联席总裁助理），严博士也担任英国伦敦Grand Central Apartments项目董事。

11:30-12:30圆桌论坛

《房地产特殊机会“大咖云集”圆桌论坛》

特邀主持人：姜 何

信诚国投 创始人/合淘科技 创始人

多家商业银行特殊资产外部顾问，同时也是多家大型资产管理公司的外聘投资决策委员会成员，《资产市场新规则》作者

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高级研修班议程

02

课程提纲·第一讲

基金模式下单体地产不良资产处置与案例

（时间：9月26日上午9:00-12:00）

一、为何建立单体地产不良资产数据库？

1. 相对透明，竞争对手多

2. 利益关系多，法律关系复杂

3. 土增税额巨大

4. 容易算不过账

5. 资产手续瑕疵

6. 工程问题

7. 资金密集

二、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱实务

（一）整体架构

1. 基金：资金、信息、管理等

2. 手续问题：报规报建、产证、特批等

3. 债权债务问题

4. 资产及工程问题

5. 服务商：关键人士、谈判、税筹等

6. 开发运营商：开发、运营、代建、代售等

（二）项目投资进入时点

1. 一般债务人心态

2. 业主心态

3. 政府介入

4. 小债权人&或有债务

（三）抵押物估值

1. 数据类型

2. 住宅

3. 工业厂房土地

4. 写字楼及商业

5. 酒店

（四）税/费估计

（五）谈判让利

1. 债权人

2. 债务人

3. 政府

（六）时间成本

（七）运营/改造/提升

1. 物业更换用途

2. 改变土地出让性质

3. 商业运营提升

4. 清租

三、地产不良资产处置实操案例

四、互动答疑

02

课程提纲·第二讲

房地产信托和基金真股权投资的投前研判、项目方案设计、投后管理、清算退出及风险防控实务

（时间：9月26日下午13:30-16:30）

一、地产真股权财务性投资的业务机遇

（一）房地产市场发展到什么阶段了？

（二）百强房企资产负债率等数据背后透视了什么？

（三）房地产企业发展告别高周转、高增长、高流量时代后下一步经营策略？

（四）23号文、资金信托新规等金融监管对地产金融影响

（五）未来的地产金融业务“蓝海”机遇在哪里？

二、地产股权财务性投资-风控及团队体系搭建

（一）风控意识如何转变及落地？

（二）内部责权利，以及需要的支持？

（三）赌博PK风险管理，风控的标准何在？

（四）风控制度如何转变及落地？

（五）从投研-承做-销售-管理-风控的体系配置

（六）一款1-2年期地产股权型信托或基金私募产品大纲如何设计？

三、地产股权财务性投资-投前研判

（一）地产股权投资VS债权投资在投研侧重点差异

（二）项目投资标准及投前尽调（可行性）

1. 区域市场

2. 标的项目

3. 操盘能力

3. 标的公司

4. 现金流测算

5. 风险分析

四、地产股权财务性投资-项目方案设计

（一）交易结构设计

1. 基础结构

2. 演变结构

3. 地产基金

4. 其他模式

（二）公司治理方案设计

（三）风险控制方案设计

（四）需签署的重要合同

五、房地产财务性股权投资-投后管理实操

（一）项目管理

（二）财务管控

1. 账户管理

2. 财务账簿管理

3. 现金流管理

4. 成本管理

5. 销售收入管理

6 融资筹划管理

7. 税务筹划管理

（三）公司治理管理

1. 董监高权责利

2. 决策机制

3. 争议解决协调机制

（四）清算管理

1. 清算时点选择

2. 清算方式选择

3. 清算工作内容

六、收益实现最后一步：房地产财务性股权投资——清算退出

（一）清算退出的重要意义

（二）清算的时点选择

（三）清算的方式选择

（四）清算的工作流程

（五）清算的利润如何分？？

（六）清算的难点及“避坑”

（七）可能面临哪些隐患风险？

（八）退出的完备手续

七、答疑互动

02

课程提纲·第三讲

破产重整的“投，融，管，退”全链条的实操经验解析与案例分享

（时间：9月27日上午9:00-12:00）

一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算

（一）项目来源渠道

1. 在资产债权包中发现和评估破产重整项目的可行性

2. 通过人民法院商事审判庭或金融庭获取重整意向信息

3. 从入录人民法院编制的管理人名册的中介机构处获取消息

4. 从银行、AMC获取重整意向信息

5. 从信托公司等非银行金融机构获取重整意向信息

6. 专门的中介机构推介潜在重整的房地产项目

7. 破产圈趋势（预重整探索小圈子）

（二）前期尽职调查及成本测算

1. 法律尽职调查

2. 财务尽职调查

3. 债权、债务尽职调查

4. 项目可行性分析

（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通

（四）税务筹划

1. 企业所得税筹划

2. 土地增值税筹划及税务风险

3. 合理合法避税的途径

二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务

（一）融前调查

（二）融时审查

（三）融后检查

（四）合规问责

（五）风险预警

（六）预案措施

三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复

（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点

1. 需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围

2. 填制公司登记（备案）申请书

3. 提供破产企业股东会决议

4. 公司类型和注册地变更

5. 提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议

6. 提供法院文书

（二）久悬睡眠账户的销户工作

1. 前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作

2. 撤销基本账户的前置程序

3. 管理人、法院联动机制

（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程

1. 基本信息变更

2. 重整前的公司类型为台港澳法人独资

3. 2016年4月30日前老项目

4. 预缴土地增值税

（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作

1. 理论依据

2. 具体步骤

（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患

1. 土地、在建工程他项权证解除的风险隐患

2. 备案合同查封撤销

3. 房地产市场信息系统平台解除备案合同登记

（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患

（七）问题总结及解决措施

1. 问题总结

2. 解决措施

四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出

五、互动答疑

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课程提纲·第四讲

重整·盘活·提升：后开发时代地产价值提升、设计运营赋能与资产管理之道

（时间：9月27日下午13:30-16:30）

一、存量资产升级盘活的资产管理时代的机遇与挑战

（一）“房住不炒”政策调控下地产行业转型何方

（二）开发商未来发展生存之道与全球行业标杆公司类比

（三）以某商业综合体案例看不同物业业态综合性价比（写字楼/酒店/商场/公寓/住宅）

（四）万达第三代店的“现金流滚资产”战略分析

（五）房地产的失败案例、活盘做死案例及痛点总结

二、地产项目提升盘活为优质资产的四部曲实操及案例解析

（一）项目尽调与评判

1. 尽调：六看、八调、五十问

2. 评判：逻辑和流程

3. 案例解析

（二）项目设计与改造

1. 决策者大脑中设计的五大维度

2. 五大设计方案：策划、设计、运营、销售、投资收益

3. 规划前期最关键：一图三表（改造图/规划指标表/投资回报测算表/市场调研表）

4. 改造的逻辑、误区、要点及经验口诀

5. 多个典型案例解析

（三）项目运营

1. 从空间运营到内容运营

2. 从物质体验到精神体验

3. 从商业价值到服务溢价

4. 运营三要素：空间、时间、财务

5. 如何经营落地化和选择运营商？

6. 案例解析

（四）最易忽略-项目流转实现价值提升

1. 如何可计量？

2. 如何可金融化证券化？

3. 如何可流动、可变现？

4. 地产基金的机会和价值

三、答疑互动

03

参会学员

■ 商业银行、全国和地方资产管理公司、金融资产投资公司、信托公司、资产交易所、地方金控的相关人士；

■ 房地产开发公司（集团）、地产投资公司、地产运营公司、实业集团、城投公司、房地产投资基金的相关人士；

■ 国企或民营投资公司、外资投资机构（基金）、不良资产基金、财富管理公司的相关人士；

■ 破产重整管理人、地产投资咨询或商业策划公司、律师事务所、中介和服务机构的相关人士。

04

参会须知

会议时间：

2020年09月25-28日(周五、六、日和周一)

9月25日【9:00-12:00，闭门研讨会】

9月26日【9:00-18:00，高级研修班第一天】

9月27日【9:00-16:30，高级研修班第二天】

9月28日【9:00-12:00，企业或项目参访】

会议地点：三亚市（报名后具体通知）

会议费用：

①标准价：6800元/人。

②组团价：10800元/2人。

③VIP尊享7折优惠：4760元/人。

启金VIP服务介绍

（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）